现金周转计算器

现金流量计算器

项目租金现金流逐年增加，包括空置、费用和升值。

      盈亏平衡年
      -
    

5年投资回报率 -

10年投资回报率 -

净收益 -

出租物业的每月现金流量

要点

Gross yield and monthly cash flow are completely different — a 3.6% gross yield condo can run at negative $1,500/month after mortgage and costs.
The break-even year (when cumulative cash flow turns positive) is the key output — for Singapore investment condos it typically falls between years 7 and 15.
Always model a pessimistic scenario with 8% vacancy and flat rent growth before buying — this tests whether your conviction survives a bad year.
Cash-on-cash return (net cash flow ÷ cash invested) is the correct metric for leveraged investors, not gross yield.
Positive net cash flow at 75% LTV is rare in Singapore CCR — OCR at current rental levels is more likely to achieve this.

它的作用

预测三种情景下的逐年租金现金流：乐观、基本和悲观。查看您的累计现金流何时变为正值，比较第 5 年和第 10 年的投资回报率，并使用不同的租金、升值和空置率假设对您的投资理论进行压力测试。

您可以在 ShiokNest 的计算器选项卡中找到此计算器。当您调整输入时，它会立即更新结果 - 无需等待，无需重新加载页面。

为什么它很重要

总租金收益率和每月现金流是完全不同的事情——混淆它们是新加坡房地产投资者可能犯的最昂贵的错误之一。一套 150 万美元的公寓租金为每月 4,500 美元，总体总收益率为 3.6%。这听起来很值得尊敬。但每月支付 5,632 美元的抵押贷款、400 美元的公寓费、财产税和 6% 的空置缓冲后，同一处房产每月的租金为负 1,600 美元。投资者实际上每年支付 19,200 美元来持有该资产，希望通过资本增值来补偿。该计算器会在您投入资金之前向您显示该数字。

该计算器产生的最有价值的输出是累积现金流盈亏平衡年，即总租金收入最终覆盖总自付费用的一年。对于新加坡投资公寓，这个数字通常在第七年到十五年之间，具体取决于您的贷款利率、空置率和租金增长假设。大多数买家从不计算这一点。他们根据收益率购买，只有在抵押贷款报表开始到达后才发现现金流的实际情况。购买前在这个计算器中运行一个悲观的场景（较低的租金，较高的空置率，平坦的升值）是测试您的信念是否能够度过糟糕的一年的唯一方法。

最常见的分析错误是将总租金收益率与抵押贷款利率进行比较。 3.6% 的总收益率并不意味着该房产可以支付 3.5% 的抵押贷款——您必须将净营业收入（租金减去空置、房产税、维护）与总偿债额（本金加利息）进行比较。对于许多新加坡公寓来说，净营业收入比总租金收入低 40-50%。该计算器会自动执行此比较，其结果通常会给依赖粗略总收益率计算的投资者敲响警钟。

要获得完整的投资情况，请将此计算器与投资回报率计算器（增加资本增值、销售成本和总股本收益）和买房出租计算器用于比较不同的持有策略。现金流和总回报都是重要的镜头；两者都无法讲述完整的故事。

它是如何运作的

导航至计算器 — 单击 ShiokNest 导航栏中的“计算器”选项卡。所有 26 个计算器均按用途分组，以便于访问。
选择计算器 — 从计算器列表中选择“如何预测租赁物业现金流”。您将看到已加载的默认值，以便您可以立即探索。
️ 输入您的值 — 将默认值替换为您自己的数字。关键字段是：
查看结果 - 当您更改任何输入时，计算器会立即更新。三种情景下的逐年现金流、盈亏平衡年以及第 5 年和第 10 年的投资回报率。
运行假设场景——这才是真正的力量所在。一次更改一个变量以查看其影响。例如，尝试将利率提高 1% 或将持有期限延长 5 年。注意结果如何变化。
比较并决定 - 运行 2-3 个不同的场景并记下结果。这为您提供了一系列结果作为您决策的基础，而不是依赖于单一预测。

示例

马库斯购买了一套价值 150 万美元的公寓，租金为每月 4,500 美元，下降 25%，降幅为 3.5%

输入

楼价: $1,500,000
贷款金额: $1,125,000 (75% LTV)
利率: 3.5% p.a.
月租: $4,500
空置率: 6% (~0.7 months/yr)
年度鉴赏: 3%

结果

Monthly Rent: $4,500/mo
Mortgage Payment: $5,632/mo
Net Cash Flow: -$1,882/mo

如何阅读此内容: 三种情景的现实：马库斯的投资在乐观的情景下看起来是可行的，但悲观的情景（较低的租金，较高的空置率）会使现金流量变为负值。计算器逐年进行预测，显示累计现金流何时变为正数，以及第 5 年和第 10 年的投资回报率。以下是一些您现在可以插入计算器的现实场景。每一项都反映了新加坡购房者面临的常见情况。

提示和陷阱

专家提示

使用现实的假设 - 新加坡公寓的升值历史上平均每年为 2-4%。避免过度乐观的预测。如有疑问，请使用 3% 作为基线。
对空置情况保持保守 — 即使在火爆的租赁市场，也要为租户之间 1-2 个月的空置预算。 5% 的空缺率假设是最低的。
MCST 上涨的因素 - 公寓维护费平均每年上涨 3-5%。悲观的情景应该反映这一现实。

常见陷阱

使用总收益率作为现金流的代理 - 扣除抵押贷款、税收和维护费用后，总收益率为 3% 的房产仍可能出现严重的负现金流。
忽略资本支出 - 重大维修（空调更换、防水）每 5-7 年进行一次，并且不包含在 MCST 费用中。

常见问题解答

总收益率和净现金流有什么区别？

总收益率是年租金除以房价——这是一个忽略所有成本的快速标题指标。净现金流是扣除抵押贷款、财产税（非自住者年租金的 10%）、维护费、保险和空置损失后每月实际进入您口袋的金额。当考虑到所有成本时，总收益率为 3.6% 的房产每月现金流可能为负 1,500 美元。该计算器使用净现金流，而不是总收益率。

新加坡出租房产的现金流通常何时能实现收支平衡？

这取决于您的贷款利率、首付、租金水平和升值假设。对于一套典型的 150 万美元公寓，首付 25%，利息 3.5%，每月租金 4,500 美元，在基本情况下，累积盈亏平衡（总租金收入覆盖总自付费用）通常会落在第 8 年至第 12 年之间。更高的首付、更低的利率或高于市场的租金都会加速盈亏平衡。首先运行悲观场景——如果盈亏平衡超出了你计划的持有期限，那么投资完全依赖资本增值来盈利。

我应该如何在乐观、基本和悲观情景之间做出选择？

使用基本情景进行中央预测（URA 数据中的租金中位数，空置率 5-6%，升值 3%）。使用悲观作为压力测试——如果租金下降 15% 并且该单元每年空置 2 个月，您能承受每月的缺口吗？如果悲观的情况要求您无限期地每月从工资中充值超过 2,000 美元，那么该投资对您的收入来说就过度杠杆化了。乐观的情景有助于理解上行空间，但切勿仅根据它做出投资决策。