Skor En-Bloc — District 2

Ceritaan Skor En-Bloc menyenaraikan semua 3,400+ kondominium yang dijejaki ShiokNest mengikut skor kebarangkalian en-blok kuantitatif mereka — komposit 0–100 yang dikira daripada tujuh faktor wajaran: penggunaan nisbah kawasan dan plot, baki pajakan, bilangan unit, peningkatan umur sejak transaksi terakhir, potensi peningkatan umur GPR, dan peningkatan umur daerah. Hartanah dipaparkan dalam jadual liga boleh diisih dengan skor, keputusan (kebarangkalian Tinggi / Sederhana / Rendah / Sangat Rendah) dan faktor penyumbang utama. Anda boleh menapis mengikut daerah, segmen pasaran (CCR/RCR/OCR), julat harga dan peringkat keputusan untuk mencari perkembangan dengan profil risiko atau peluang en-blok tertentu. Mengklik mana-mana pembangunan membuka pecahan skor penuh dengan butiran faktor penyumbang.

Anda boleh mendapatkan cerapan ini di ShiokNest di bawah tab Cerapan. Markah diprakira setiap bulan daripada pangkalan data ShiokNest dan ditentukur semula apabila data transaksi dan pajakan baharu ditambahkan. Skor en-bloc ialah salah satu daripada empat sub-skor yang menyumbang kepada Skor ShiokNest — yang lain ialah Kebolehjalan, Potensi Pelaburan dan Keuntungan. Lihat ShiokNest Score Insight untuk kedudukan gabungan atau gunakan halaman ini apabila kebarangkalian en-bloc menjadi pertimbangan utama untuk keputusan hartanah anda.

Pembangunan semula dalam blok telah menghasilkan beberapa durian runtuh urus niaga tunggal terbesar di Singapura untuk pemilik hartanah individu — dan beberapa kejutan yang paling menyakitkan bagi pembeli yang membayar premium untuk pembangunan yang kemudiannya menerima jualan kolektif tanpa diminta dan terpaksa keluar pada hasil di bawah jangkaan. En-bloc Farrer Court pada 2007 ($1.339 bilion, kira-kira $1.5 juta seunit) dan en-bloc Normanton Park pada 2017 ($830.1 juta) mewakili peningkatan. Kelemahannya ialah membeli pembangunan pada premium $200–300 PSF untuk gaya hidup atau lokasinya, hanya untuk menerima tawaran jualan kolektif yang menghargai tapak pada kadar tanah dan bukannya kos penggantian — mengakibatkan hasil yang tidak menampung kos membeli hartanah gantian yang setara.

Isyarat yang paling penting dalam skor en-blok ialah nisbah peningkatan faktor grosir semasa penggunaan dan GPR maksimum yang dibenarkan di bawah Pelan Induk URA. Pembangunan yang dibina pada 1.4x GPR di tapak yang dizonkan untuk 2.8x GPR mempunyai potensi pembangunan semula 2x: pemaju boleh menggantikan pembangunan 200 unit sedia ada dengan kira-kira 400 unit. Peningkatan ini adalah yang menjadikan ekonomi jualan kolektif menarik dan menetapkan tahap harga bida tanah. Pembangunan dengan peningkatan GPR yang tinggi di daerah yang mengalami permintaan kediaman yang kukuh adalah sasaran en-blok berkemungkinan tertinggi — dan skor mengukur ini untuk setiap pembangunan dalam pangkalan data.

Faktor baki pajakan patut diberi perhatian khusus. Perkembangan pegangan pajak dengan baki 40–60 tahun berada dalam tetingkap en-bloc "kebarangkalian tinggi" — cukup pendek sehingga pereputan pajakan semakin pantas dan pemilik menghadapi tekanan yang semakin meningkat untuk keluar, tetapi cukup lama sehingga tapak itu masih mempunyai nilai pembangunan yang berdaya maju. Pemilik pembangunan sedemikian yang tidak mengambil kira kebarangkalian en-blok ke dalam perancangan keluar mereka boleh menerima notis jualan kolektif dengan tempoh kurang daripada 2 bulan untuk membuat keputusan. Skor tersebut membantu pemilik semasa pegangan pajakan yang sudah tua memahami kemungkinan pendekatan penjualan kolektif dan merancang dengan sewajarnya — sama ada bersedia untuk mengundi ya dan mendapatkan sumber perumahan gantian terlebih dahulu, atau bersiap sedia untuk menyekat tawaran bernilai rendah jika tapak tersebut belum dijual pada nilai tanah yang saksama.

Bagi pembeli, skor en-blok ialah alat pengurusan risiko dan tidak boleh diambil kira sebagai sesuatu yang positif (sebenarnya anda tidak boleh menganggap skor tinggi sebagai pembangunan yang positif. terpaksa keluar) atau negatif semata-mata (anda mungkin menerima durian runtuh melebihi harga pembelian anda). Ia adalah isyarat yang memerlukan pemantauan aktif. Perkembangan dengan skor meningkat daripada 42 kepada 67 dalam tempoh 18 bulan — mencerminkan peningkatan peningkatan GPR apabila kawasan sekitar dibangunkan semula dan pajakan menjadi lebih pendek — memerlukan perhatian daripada pemilik semasa. Gandingkan cerapan ini dengan Peta Bangunan 3D untuk menilai konteks GPR secara visual dan Holding Returns Insight untuk menganggarkan jumlah pemulangan yang wajar untuk pembelian asal. untuk menganggarkan jumlah harga pulangan yang berpatutan untuk pembelian asal.