Kesan Pereputan Pajakan — District 2

Insight Lease Decay menjejaki bagaimana diskaun PSF pada hartanah pegangan pajak 99 tahun meningkat apabila baki pajakan berkurangan, berdasarkan data transaksi URA sebenar yang dibahagikan mengikut baki kumpulan pajakan: 90thn+, 80–89thn, 70–79thn, 60–69thn, 40thn, 40thn, 50–40thn ke bawah Untuk setiap jalur pajakan, carta menunjukkan median PSF berbanding PSF median pegangan bebas yang setara di daerah dan jenis hartanah yang sama — jadi pegangan pajakan 70–79 tahun dalam D15 dibandingkan dengan hartanah pegangan bebas dalam D15, bukan dengan purata pegangan bebas seluruh Singapura. Keluk diskaun yang terhasil menunjukkan kadar empirikal di mana peserta pasaran menggunakan diskaun baki pajakan, yang berbeza daripada (dan kadangkala lebih besar atau lebih kecil daripada) jadual diskaun pajakan teori SLA.

Anda boleh mendapatkan cerapan ini di ShiokNest di bawah tab Insights. Tapis mengikut daerah dan jenis hartanah untuk melihat cara lengkung pereputan berbeza mengikut lokasi — diskaun empirikal di D10 (Bukit Timah) untuk pegangan pajak 60 tahun adalah berbeza daripada diskaun di D19. Carta juga menunjukkan perubahan tahun ke tahun dalam kadar diskaun untuk setiap jalur pajakan, membolehkan anda memantau sama ada peserta pasaran menjadi lebih atau kurang agresif dalam menggunakan diskaun pajakan apabila mood pasaran keseluruhan berubah. Cerapan ini berpasangan dengan Tenure Trends Insight dan Kalkulator Pereputan Pajakan untuk memodelkan ke hadapan kesan nilai pajakan.

Risiko kerosakan pajakan ialah risiko terkurang harga yang paling sistematik dalam pelaburan hartanah Singapura. Hartanah pegangan pajak 99 tahun yang dibeli pada baki 60 tahun bernilai kira-kira 80–85% daripada harta pegangan bebas yang setara di lokasi yang sama pada harga pasaran semasa — tetapi diskaun itu akan melebar kepada kira-kira 50–60% pegangan bebas apabila kekal 40 tahun, dan di bawah 30% apabila kekal 30 tahun. Sifat pengkompaunan diskaun ini bermakna pembeli yang membeli pegangan pajak 60 tahun kerana percaya mereka mendapat diskaun 15–20% kepada pegangan bebas sebenarnya menerima diskaun yang akan berkembang dengan ketara sepanjang tempoh pegangan mereka. Carta pereputan pajakan menjadikan trajektori masa hadapan ini kelihatan lebih awal.

Pandangan yang paling penting daripada carta ini ialah diskaun pasaran empirikal tidak mengikut keluk yang lancar dan boleh diramal. Sebaliknya, ia mempunyai dua zon pecutan. Yang pertama berlaku sekitar 70 tahun lagi, apabila bank mula menggunakan potongan rambut pada penilaian di bawah garis panduan gadai janji MAS — mengurangkan LTV untuk pembeli, yang mengecilkan kumpulan pembeli yang layak dan memampatkan harga. Yang kedua berlaku kira-kira 40 tahun lagi, apabila jadual diskaun pajakan SLA bermula dengan lebih agresif dan penaik taraf HDB (kumpulan pembeli terbesar untuk hartanah pasaran pertengahan) kehilangan kelayakan pembiayaan CPF melainkan baki pajakan meliputi pembeli termuda hingga 95 tahun. Kesan ambang ini boleh dilihat dalam carta apabila keluk diskaun kekal pada ~40 tahun. pajakan.

Bagi penjual pegangan pajakan yang sudah tua, carta menjawab soalan tentang cara segera untuk menjual. Pembangunan pegangan pajak 99 tahun yang dibina pada 1990 mempunyai baki 63 tahun pada 2026 — masih di atas zon pecutan pertama. Pembangunan yang dibina pada tahun 1983 mempunyai baki 56 tahun — menghampiri ambang pecutan diskaun pertama. Pemilik yang merancang untuk menjual dalam tempoh 5–10 tahun akan datang membuat keputusan tentang bahagian mana ambang baki 70 tahun yang akan mereka gunakan pada masa jualan. Melepasi ambang 70 tahun semasa pemilikan menambah kira-kira 5–8% diskaun PSF tambahan berbanding dengan jualan melebihi ambang — jumlah material pada hartanah $1J+.

Untuk pembeli, carta pereputan pajakan secara langsung menjawab "berapa banyak diskaun yang perlu saya peroleh untuk pegangan pajak ini berbanding pegangan bebas yang setara?" Jika pasaran pada masa ini menetapkan harga pegangan pajakan 60 tahun pada 18% di bawah pegangan bebas, dan purata jangka panjang empirikal ialah 22%, pegangan pajakan agak mahal berbanding diskaun sejarah mereka — pegangan bebas menawarkan nilai yang agak lebih baik pada masa itu. Apabila diskaun melebar kepada 25–28% (seperti yang dilakukan selepas 2013 langkah penyejukan apabila sentimen pegangan pajak lemah), membeli pegangan pajak pada diskaun yang lebih dalam daripada purata berbanding pegangan bebas boleh mewakili nilai taktikal. Gunakan ini bersama Tenure Trends Insight dan Kalkulator Pereputan Pajakan untuk memodelkan kos pegangan bagi tempoh pegangan pajakan anda yang dijangkakan.