Pulangan Tempoh Pegangan — District 23

Insight Holding Returns menganalisis pulangan modal yang direalisasikan untuk hartanah kediaman persendirian Singapura dengan menyusun urus niaga berdasarkan tahun hartanah itu dibeli pada asalnya. Untuk setiap kohort tahun pembelian (mis., "semua hartanah yang dibeli pada tahun 2010"), carta menunjukkan pengagihan keuntungan nominal tahunan pada jualan semula — median, persentil ke-25 dan persentil ke-75 — supaya anda boleh memahami bukan sahaja hasil purata tetapi sebaran hasil untuk hartanah yang dibeli pada tahun itu. Paksi mendatar ialah tahun pembelian (dari 2000 hingga sekarang), dan paksi menegak ialah pulangan nominal tahunan. Penapis membenarkan anda memilih daerah atau segmen pasaran tertentu untuk melihat cara profil pulangan berbeza mengikut lokasi.

Anda boleh mendapatkan cerapan ini di ShiokNest di bawah tab Cerapan. Data diperoleh daripada pasangan padanan kaveat pembelian dan jualan semula URA — hanya urus niaga yang kedua-dua pembelian asal dan jualan semula seterusnya direkodkan dalam pangkalan data disertakan, memastikan pulangan adalah berdasarkan urus niaga pergi balik sebenar dan bukannya anggaran model. Set data tidak termasuk hartanah yang masih dipegang (belum dijual semula), yang bermaksud tahun pembelian baru-baru ini (2022–2025) akan mempunyai sedikit titik data sehingga hartanah tersebut mula berurus niaga di pasaran sekunder. Cerapan ini berpasangan dengan Skor Keberuntungan untuk analisis peringkat pembangunan dan Kalkulator Aliran Tunai untuk model pulangan bersih-of-financing-cost.

Cerapan paling penting daripada data pemulangan pegangan ialah cara masa pembelian secara mendadak mempengaruhi hasil. Hartanah yang dibeli pada tahun 2009 (pasca GFC) dan dijual semula pada bila-bila masa dari 2012–2020 menyampaikan pulangan nominal tahunan median sebanyak 8–14% — luar biasa mengikut mana-mana standard kelas aset. Hartanah yang dibeli pada kemuncak 2011 dan dijual semula 5–7 tahun kemudian memberikan pulangan median sebanyak 0–2% secara tahunan — hampir tidak melebihi inflasi selepas mengambil kira kos urus niaga. Carta menjadikan sensitiviti tahun pembelian ini kelihatan merentas kitaran sejarah penuh, jadi anda boleh mencari mana-mana tahun pembelian sejarah dan memahami perkara yang sebenarnya diterima oleh pembeli median.

Pengagihan pulangan — menunjukkan jalur persentil ke-25 dan ke-75 — adalah sama penting dengan median. Tahun pembelian di mana pulangan median ialah 5% tetapi persentil ke-25 ialah -2% bermakna kira-kira 25% pembeli dalam kohort itu kehilangan wang dari segi sebenar selepas kos. Tahun pembelian dengan persentil ke-25 ialah 3% dan persentil ke-75 ialah 9% mempunyai pengagihan pulangan yang ketat dan konsisten — keseluruhan kohort berjaya dengan baik. Lebar pengedaran memberitahu anda berapa banyak kebolehubahan hasil yang dihadapi oleh pembeli pada tahun itu, yang merupakan ukuran risiko seluruh pasaran dalam tempoh itu dan bukannya risiko pemilihan individu.

Untuk pembeli semasa, aplikasi yang paling berguna ialah menentukur jangkaan untuk kohort kemasukan 2024–2026. Memandangkan tahap PSF semasa, ABSD dan kos urus niaga, dan persekitaran penyejukan selepas 2023, apakah pulangan tahunan yang pembeli 2024 perlukan pasaran untuk menyampaikan untuk mencapai pulangan minimum yang boleh diterima? Data pulangan pegangan menyediakan konteks sejarah: Pasaran kediaman persendirian Singapura telah memberikan pulangan nominal positif dalam setiap tempoh pegangan 5+ tahun yang diukur dari tahun pembelian bukan puncak. Dari tahun pembelian puncak (2011, 2013), pemegang 5 tahun selalunya hampir tidak mengalami kerugian walaupun secara nominal. Data ini membingkai titik masuk semasa — bukan pada kemuncak gaya 2011, tetapi juga tidak pada palung 2009 — dan membantu menetapkan jangkaan pulangan yang realistik untuk ufuk pelaburan 5–10 tahun.

Penapis daerah mendedahkan variasi serantau yang ketara dalam pegangan pulangan. Daerah CCR D9/D10/D11 menunjukkan turun naik pulangan yang lebih tinggi (sebaran lebih besar antara persentil ke-25 dan ke-75) tetapi pulangan median yang lebih tinggi daripada tahun pembelian. Daerah OCR D19/D20/D21 menunjukkan turun naik pulangan yang lebih rendah dan pulangan sederhana yang lebih konsisten. Bagi pelabur yang mengelak risiko yang mencari pulangan stabil dan bukannya potensi mengatasi prestasi, profil pulangan pegangan OCR secara sejarah memberikan pengedaran yang lebih ketat walaupun median adalah 2–3 mata peratusan lebih rendah daripada CCR daripada tahun pembelian yang setara. Gandingkan dengan Tenure Trends Insight untuk memahami cara perbandingan pulangan pegangan FH vs 99 tahun dalam daerah yang sama dalam tempoh yang sama.