Lantai Premium — District 4

Cara harga berbeza mengikut aras lantai — kondo dan HDB

Melihat: D4 · Tunjukkan semua Singapura

Cara Membaca Wawasan Premium Lantai

Pengambilan Utama

  • Cerapan ini dikuasakan oleh data transaksi URA dan HDB langsung yang dimuat semula setiap bulan.
  • Gunakan penapis daerah di atas carta untuk mengecilkan hasil kepada kawasan perancangan tertentu.
  • Tuding mana-mana titik data pada carta untuk nilai yang tepat dan kiraan transaksi.

Apa yang Dilakukan

Cerapan Floor Premium mengukur jumlah bayaran pembeli PSF untuk ketinggian di hartanah kediaman persendirian tidak bertanah di seluruh Singapura. Menggunakan rekod kaveat URA, ia mengumpulkan urus niaga ke dalam enam jalur lantai — tingkat 1–5, 6–10, 11–15, 16–20, 21–30 dan 31+ — dan mengira median PSF untuk setiap jalur dalam daerah dan julat masa yang dipilih. Carta utama memplot PSF mengikut jalur lantai sebagai carta bar, dengan tindanan garisan menunjukkan peratusan premium setiap jalur di atas garis dasar tingkat bawah. Paparan kedua menunjukkan bagaimana premium lantai telah berkembang selama 5 tahun — membantu untuk memahami sama ada unit tingkat tinggi telah menjadi lebih atau lebih murah berbanding harga semasa bangunan baru dilancarkan.

Anda boleh mendapatkan cerapan ini di ShiokNest di bawah tab Cerapan — pilih "Premium Tingkat" daripada menu cerapan. Tapis mengikut daerah atau mengikut nama projek tertentu (jika ada) untuk membandingkan harga lantai dalam bangunan. Kad KPI menunjukkan purata premium nasional untuk jalur lantai tertinggi, daerah dengan lengkung premium lantai paling curam dan paras lantai di mana premium marginal berkurangan (biasanya sekitar tingkat 20–25 untuk kebanyakan pembangunan OCR).

Mengapa Ia Penting

Di pasaran kondo Singapura, premium lantai adalah nyata dan material. Di seluruh semua urus niaga persendirian bukan pendaratan sejak 2015, median PSF untuk unit di tingkat 21–30 adalah lebih kurang 8–12% di atas median PSF untuk unit setanding di tingkat 1–5 dalam pembangunan yang sama, meningkat kepada 15–25% untuk tingkat 31 dan ke atas. Pada pembelian $1.5 juta, spread itu ialah $120,000–$375,000. Tahap lantai yang anda pilih — dan sama ada anda berunding berdasarkan data pasaran sebenar dan bukannya harga pembangun — oleh itu boleh mengalihkan kos pemerolehan anda sebanyak satu perempat daripada satu juta dolar. Kebanyakan pembeli menerima harga lantai pemaju sebagai tetap; cerapan ini menunjukkan kepada anda tentang transaksi setanding yang sebenarnya dibersihkan.

Nombor paling penting yang didedahkan oleh halaman ini ialah premium marginal setiap tingkat lantai, bukan hanya premium tingkat atas. Dalam banyak perkembangan OCR, lengkung premium adalah curam antara tingkat 1–10 (bunyi bising, privasi, kurang pandangan) dan kemudian mendatar dengan ketara antara tingkat 15–25. Satu unit di tingkat 18 selalunya mempunyai 80% daripada faedah pemandangan tingkat 25 pada 30–40% daripada premium di atas paras tanah. Pembeli yang menyasarkan "lutut" keluk mendapat sebahagian besar manfaat gaya hidup praktikal tanpa membayar premium nipis yang dikuasai oleh tingkat ultra tinggi daripada sekumpulan kecil pembeli.

Premium lantai juga penting untuk harga jualan semula. Penjual unit tingkat tinggi kerap melakukan terlebih harga berdasarkan keterikatan emosi pada premium tontonan yang mereka bayar semasa pelancaran. Tetapi jika keluk premium tingkat daerah telah dimampatkan sejak mereka membeli (kerana blok baru yang lebih tinggi telah menyekat paparan premium sebelum ini, atau kerana kawasan kejiranan telah gentrified dan unit tingkat rendah telah menaikkan harga semula), premium jualan semula sebenar yang boleh mereka capai mungkin jauh lebih rendah daripada yang mereka bayar. Halaman ini membolehkan penjual menyemak sama ada andaian premium lantai mereka adalah berdasarkan bukti transaksi semasa.

Premium lantai berbeza dengan ketara mengikut jenis pembangunan dan daerah. Kondo pasaran besar-besaran OCR berketumpatan tinggi biasanya menunjukkan lengkung lantai yang curam kerana tingkat yang rendah banyak mengalami bunyi bising dan menghadap. Perkembangan mewah CCR selalunya menunjukkan keluk yang lebih rata kerana tingkat bawah pun mempunyai spesifikasi yang tinggi dan tingkat tinggi mendapat premium ultra mewah dengan bekalan terhad. Gunakan cerapan ini bersebelahan Kalkulator Gadai Janji untuk memodelkan kesan pembiayaan apabila bergerak naik atau turun julat lantai dan bersama sekiranya permintaan sewaan PSF hanya untuk menyemak Inight PSF Yield. tingkat yang lebih tinggi untuk pembelian pelaburan.

Bagaimana Ia Berfungsi

  • Pilih daerah daripada penapis atau biarkan ia kosong untuk melihat data seluruh Singapura.
  • Gunakan butang julat masa (1Y/2Y/3Y/5Y/Semua) untuk melaraskan tetingkap carta.
  • Tuding mana-mana titik pada carta untuk melihat nilai tepat dan kiraan transaksi asas.
  • Semak kad KPI di atas carta untuk nombor tajuk dengan pantas.

Contoh

D5 (Buona Vista): Floor premium curve for a 30-storey OCR condo

Input
District
D5 — Buona Vista / West Coast / Clementi
Development type
Mass-market private condo (99-yr, 30 storeys)
Floor bands
1–5, 6–10, 11–15, 16–20, 21–30
Time range
3 years (2023–2025)
Property type
Non-landed private, 3-bedroom
Keputusan
Floors 1–5 median PSF
$1,580
Floors 11–15 median PSF
$1,680 (+6.3%)
Floors 21–30 median PSF
$1,760 (+11.4%)
Curve knee (flattening)
Around floor 15

Macam mana nak baca ni: The premium jumps sharply between floors 1–5 and 6–15 (noise, overlooking relief), then flattens between floors 15–30 as the view improvement is marginal. A buyer targeting floor 14 pays only $100 PSF more than floor 5 — about $120,000 on a 1,200 sqft unit — but avoids the noise and privacy issues of the low floors. Floor 25 adds another $80 PSF over floor 15 for incrementally better views. Whether that extra $96,000 is worth it depends on the individual buyer's priorities, but the data shows it is not capturing proportionally more rental income.

D9 (Orchard): High-rise luxury — near-flat premium curve above floor 20

Input
District
D9 — Orchard / River Valley (CCR)
Development type
Luxury condominium (FH, 40+ storeys)
Floor bands
1–5, 6–10, 11–20, 21–30, 31–40
Time range
5 years
Keputusan
Floors 1–5 median PSF
$3,100
Floors 11–20 median PSF
$3,380 (+9%)
Floors 31–40 median PSF
$3,520 (+13.5%)
Curve above floor 20
Largely flat — ~1% per 5 floors

Macam mana nak baca ni: In D9 luxury towers, the floor premium above level 20 is minimal — approximately 1% per 5-floor increment. The steeper part of the curve (floors 1–15) reflects genuine noise and privacy improvement. Above floor 20, the view premium is captured by a small pool of ultra-high-net-worth buyers, and the data confirms most of them are not paying dramatically more per sqft. For an investor targeting rental yield, this means floors 22 and 35 in the same building are near-identical in rental rate — so the PSF premium on floor 35 directly reduces yield. The model says: buy floor 20–22 for yield, floor 35+ only if personal use justifies the premium.

Petua & Perangkap

Petua Pakar

  • Bandingkan 2–3 daerah sebelah-menyebelah untuk melihat outlier relatif daripada membaca satu nombor secara berasingan.
  • Sentiasa semak kiraan transaksi bersama mana-mana metrik harga — saiz sampel yang kecil boleh menghasilkan purata yang mengelirukan.
  • Gandingkan cerapan ini dengan kalkulator dan peta yang berkaitan di bawah untuk rangka kerja keputusan yang lengkap.

Perangkap Biasa

  • Mentafsir pergerakan jangka pendek (bawah 1 tahun) sebagai trend — Data hartanah Singapura bising dan memerlukan tetingkap yang lebih panjang.
  • Mengabaikan perbezaan antara median dan min — cara ditarik oleh outlier mewah di daerah utama.
  • Terlupa bahawa harga pelancaran baharu selalunya disubsidi oleh diskaun pembangun yang tidak kelihatan dalam data tajuk.

Soalan Lazim

Dari mana datangnya data?
Data diperoleh daripada API rasmi Lembaga Pembangunan Semula Bandar (URA) dan Perumahan & Pembangunan (HDB), yang disegarkan setiap bulan.
Berapa kerap cerapan ini dikemas kini?
Data transaksi asas disegerakkan setiap bulan daripada URA dan HDB. Carta dikira semula secara langsung apabila data baharu tiba.
Bolehkah saya menapis mengikut daerah?
Ya — gunakan penapis daerah di atas carta. Anda juga boleh berkongsi pautan dalam ke daerah tertentu melalui URL.

Sumber Berkaitan

Wawasan Semak imbas semua cerapan Kalkulator Kalkulator Gadai Janji Peta Peta Hasil Sewaan Panduan Panduan Harta