Analisis Jenis Bilik Tidur & Flat — District 2

Perbandingan harga mengikut saiz unit — kondo dan HDB

Melihat: D2 · Tunjukkan semua Singapura

Cara Membaca Wawasan Analisis Bilik Tidur

Pengambilan Utama

  • Cerapan ini dikuasakan oleh data transaksi URA dan HDB langsung yang dimuat semula setiap bulan.
  • Gunakan penapis daerah di atas carta untuk mengecilkan hasil kepada kawasan perancangan tertentu.
  • Tuding mana-mana titik data pada carta untuk nilai yang tepat dan kiraan transaksi.

Apa yang Dilakukan

Cerapan Analisis Bilik Tidur membahagikan median PSF dan volum urus niaga mengikut kiraan bilik tidur — Studio, 1BR, 2BR, 3BR, 4BR dan 5BR+ — merentas semua transaksi kediaman bukan darat persendirian yang direkodkan oleh URA. Carta utama menunjukkan cara premium atau diskaun PSF untuk setiap jenis bilik tidur telah berkembang dari semasa ke semasa, jadi anda boleh melihat sama ada jurang antara 1BR dan 3BR PSF semakin melebar atau memampatkan dan bagaimana aliran tersebut dibandingkan dengan garis dasar seluruh Singapura. Carta bar pendamping menunjukkan bahagian volum transaksi mengikut jenis bilik tidur, jadi anda boleh membaca kedua-dua harga dan kecairan bersama-sama. Anda boleh menapis mengikut mana-mana daripada 28 daerah perancangan untuk mengasingkan dinamik jenis bilik tidur di kawasan tertentu.

Anda boleh mendapatkan cerapan ini di ShiokNest di bawah tab Insights. Data diperoleh daripada kaveat URA yang diserah simpan dengan Pihak Berkuasa Tanah Singapura dan disegarkan setiap bulan. Julat masa boleh dilaraskan daripada 1Y hingga Sepanjang masa menggunakan butang julat di atas carta. Tuding mana-mana titik data untuk melihat median PSF yang tepat dan kiraan transaksi untuk jenis bilik tidur dan tempoh masa tersebut. Untuk persamaan HDB — aliran harga jenis rata mengikut bandar — lihat analitis bandar HDB di bawah tab HDB.

Mengapa Ia Penting

Jenis bilik tidur ialah salah satu pembolehubah paling berbangkit dalam pelaburan hartanah Singapura, namun kebanyakan pelabur lalai kepada unit 2 bilik tidur tanpa menyoal sama ada pilihan itu sebenarnya optimum untuk daerah sasaran dan kumpulan penyewa mereka. Di sesetengah daerah, unit 1 bilik tidur menguasai PSF yang lebih tinggi daripada 2 bilik tidur kerana kolam penyewa dikuasai oleh profesional ekspatriat bujang yang sanggup membayar premium setiap kaki persegi untuk unit pusat yang padat. Dalam yang lain, penyewa keluarga bermaksud unit 3 bilik tidur mencapai sewa mutlak tertinggi dan hasil paling kukuh kerana bekalan dikekang. Wawasan Analisis Bilik Tidur memberitahu anda jenis bilik tidur yang sebenarnya mempunyai kedudukan terbaik di daerah sasaran anda — bukan sahaja yang mana satu yang paling murah.

Arah aliran yang paling penting untuk dijejaki pada carta ini ialah premium PSF untuk 1BR vs 2BR dari semasa ke semasa. Semasa lonjakan sewa di Singapura 2021–2023, unit 1 bilik tidur menyaksikan peratusan kenaikan sewa terbesar bagi mana-mana jenis bilik tidur — permintaan daripada memindahkan pekerja teknologi dan ekspatriat sangat condong ke arah unit yang padat dan terletak dengan baik. Memandangkan gelombang permintaan ini menjadi sederhana, premium 1BR telah dimampatkan ke arah purata sejarahnya. Bagi pelabur yang menilai sama ada untuk membeli 1BR atau 2BR di daerah permintaan tinggi hari ini, kedudukan semasa dalam kitaran premium ini amat penting: membeli 1BR pada premium puncak dan menjual pada premium ternormal menghasilkan pemampatan dua kali ganda (harga yang dibayar mencerminkan permintaan puncak; harga jualan semula mencerminkan permintaan normal).

mendedahkan bahagian kecairan setiap segmen mengikut jenis bilik tidur. Daerah di mana transaksi 1 bilik tidur mewakili hanya 8% daripada jumlah volum mempunyai pasaran sekunder yang tipis — menjual 1BR pada tarikh akan datang mungkin memerlukan penerimaan diskaun untuk membersihkan pasaran. Daerah di mana 2 bilik tidur menyumbang 52% daripada urus niaga mempunyai kumpulan jualan semula cecair yang mendalam. Kesilapan yang paling biasa dilakukan pelabur ialah menilai PSF tanpa menilai kecairan keluar — 1BR PSF tinggi di daerah dengan volum urus niaga 1BR rendah boleh menjadi sukar untuk dijual tanpa konsesi harga yang bermakna. Carta bahagian volum menjadikan perkara ini kelihatan dalam beberapa saat.

Bagi pembeli yang ingin membeli kediaman utama, analisis bilik tidur menjawab soalan tentang jumlah premium yang anda akan bayar setiap kaki persegi apabila anda membesar. Beralih daripada 2BR kepada 3BR dalam D9 membawa diskaun PSF yang lebih kecil berbanding D15, kerana D9 dikuasai oleh pembeli bernilai tinggi dengan sensitiviti harga yang agak anjal. Memahami corak merentas daerah ini — di mana diskaun PSF untuk unit yang lebih besar adalah terbesar — ​​mengenal pasti daerah di mana keluarga boleh mendapatkan ruang kediaman paling banyak setiap dolar. Gandingkan cerapan ini dengan Rental Yield Insight untuk menyemak silang jenis bilik tidur yang memberikan hasil terbaik di daerah sasaran anda.

Bagaimana Ia Berfungsi

  • Pilih daerah daripada penapis atau biarkan ia kosong untuk melihat data seluruh Singapura.
  • Gunakan butang julat masa (1Y/2Y/3Y/5Y/Semua) untuk melaraskan tetingkap carta.
  • Tuding mana-mana titik pada carta untuk melihat nilai tepat dan kiraan transaksi asas.
  • Semak kad KPI di atas carta untuk nombor tajuk dengan pantas.

Contoh

D9 bedroom PSF premium: why 1BR commands more per sqft than 3BR

Input
District
D9 — Orchard / River Valley
Metric
Median PSF by bedroom type
Time range
2022–2025
View
Line chart — all bedroom types overlaid
Keputusan
1BR median PSF (2024)
~$2,950
2BR median PSF (2024)
~$2,680
3BR median PSF (2024)
~$2,420
Pattern
1BR premium over 3BR: ~22% PSF, consistent 2022–2024

Macam mana nak baca ni: D9's 1BR PSF premium over 3BR reflects the area's tenant pool: single expat professionals working in the CBD or Orchard fringe pay premium PSF for compact, well-located units and are price-insensitive to the per-sqft cost. An investor buying a 1BR in D9 benefits from this demand dynamic — but only while the expat professional pool remains active in that district. The chart shows this premium has been stable over 2022–2024, confirming it is structural rather than temporary. A narrowing 1BR premium (visible as the 1BR line approaching the 2BR line) would be an early warning signal that tenant demand is shifting toward families and larger units.

D19 volume share: liquidity risk in the 1BR segment

Input
District
D19 — Hougang / Punggol / Sengkang
Metric
Transaction volume share by bedroom type
Time range
2020–2025
View
Bar chart — volume share stacked
Keputusan
2BR share of D19 transactions
~46%
3BR share of D19 transactions
~39%
1BR share of D19 transactions
~6%
Implication
Thin 1BR secondary market — limited exit liquidity

Macam mana nak baca ni: In D19, 1-bedroom units represent only 6% of total private transaction volume — a very thin secondary market. An investor buying a 1BR in D19 today may need to wait significantly longer to find a buyer at market price, or discount meaningfully to clear the market. This liquidity risk is invisible from a PSF comparison alone. The volume share chart makes it visible: districts where 1BR share is below 10% carry material exit-liquidity risk for that bedroom type. The same investor's capital deployed into a 2BR or 3BR in D19 (46% and 39% share respectively) would face far less liquidity friction at resale.

Petua & Perangkap

Petua Pakar

  • Bandingkan 2–3 daerah sebelah-menyebelah untuk melihat outlier relatif daripada membaca satu nombor secara berasingan.
  • Sentiasa semak kiraan transaksi bersama mana-mana metrik harga — saiz sampel yang kecil boleh menghasilkan purata yang mengelirukan.
  • Gandingkan cerapan ini dengan kalkulator dan peta yang berkaitan di bawah untuk rangka kerja keputusan yang lengkap.

Perangkap Biasa

  • Mentafsir pergerakan jangka pendek (bawah 1 tahun) sebagai trend — Data hartanah Singapura bising dan memerlukan tetingkap yang lebih panjang.
  • Mengabaikan perbezaan antara median dan min — cara ditarik oleh outlier mewah di daerah utama.
  • Terlupa bahawa harga pelancaran baharu selalunya disubsidi oleh diskaun pembangun yang tidak kelihatan dalam data tajuk.

Soalan Lazim

Dari mana datangnya data?
Data diperoleh daripada API rasmi Lembaga Pembangunan Semula Bandar (URA) dan Perumahan & Pembangunan (HDB), yang disegarkan setiap bulan.
Berapa kerap cerapan ini dikemas kini?
Data transaksi asas disegerakkan setiap bulan daripada URA dan HDB. Carta dikira semula secara langsung apabila data baharu tiba.
Bolehkah saya menapis mengikut daerah?
Ya — gunakan penapis daerah di atas carta. Anda juga boleh berkongsi pautan dalam ke daerah tertentu melalui URL.

Sumber Berkaitan

Wawasan Semak imbas semua cerapan Kalkulator Kalkulator Gadai Janji Peta Peta Hasil Sewaan Panduan Panduan Harta