土地使用权价格趋势 — District 4

权属和价格趋势洞察比较了新加坡永久业权 (FH)、999 年和 99 年租赁私人非有地房产的 PSF 中值和单位价格趋势。数据取自 2010 年以来的 URA 警告记录，并每月更新一次。主图表显示了 FH/99 年 PSF 中值随时间的变化——以每平方英尺的绝对美元和百分比表示。辅助视图按地区和规划区域对此进行细分，以便您可以了解目标位置的保有权溢价是高于还是低于全国平均水平，以及在过去 5 年内是否有所扩大或缩小。

您可以在 ShiokNest 的见解选项卡下访问此见解。从过滤器中选择一个地区，以比较特定区域内的 FH 与租赁定价 - 当您评估同一社区中具有不同使用期限的两个入围房产时非常有用。顶部的KPI卡片显示了当前全国FH溢价百分比、保有权差距最大的地区以及5年趋势方向。此页面与租赁衰减计算器自然配对，该计算器模拟 99 年单元的价格在超过 60 年剩余时间后的变化。

购买永久业权还是租赁业权的决定是新加坡房地产中最重要也是最不为人理解的选择之一。类似地点的 99 年租赁单位的交易价格通常比永久产权单位有 10-20% 的 PSF 折扣——购买 150 万美元时，折扣为 150,000-300,000 美元。 FH 溢价不是任意的：它反映了市场对租赁衰减的定价，一旦房产超过剩余 70 年大关（大约在新推出 99 年的房产后 29 年），租赁衰减就会急剧加速。对于计划持有和转售的投资买家来说，房产的保有权决定了退出市场——与剩余 80 年的相同单位相比，剩余 40 年出售的租赁单位面临着严重受限的买家群体。

本页显示的最重要的数字是过去 3-5 年的保有权溢价趋势。当FH溢价扩大时，这表明市场变得更愿意为永久性买单——通常是在整体潜力确实存在或新FH库存供应正在减少的高土地成本地区。当溢价收窄时，这表明买家将租赁权视为具有成本效益的替代品——这在利率上涨时期很常见，买家优先考虑入门价格而不是长期价值。这种趋势方向在任何单一交易或列表中都是不可见的，但可以在该图表上立即读取。

买家最常犯的错误是将新推出的 99 年的单位与同一条街上的 10 年的 FH 单位进行比较，并得出“FH 溢价仅为 8%”的结论。这种比较忽略了年龄差异。同类比较——相同的建造年份、相同的条件、相同的建筑面积——通常显示 OCR 中的 FH 溢价为 15-20%，RCR 黄金边缘的溢价则升至 20-30%。此页面通过让您按交易年份窗口进行过滤来控制构建年份，因此比较是真正的同类比较。在得出结论之前，始终使用 5 年的最低过滤条件。

这种洞察力对于升级者和解耦决策也很重要。如果您目前拥有 20 年前购买的 99 年单位（现在剩余约 79 年），则此图表准确显示了市场如何对剩余期限进行定价，以及相对于 FH 等值单位是否保持其价值。将此与租赁衰减计算器和投资回报率计算器一起使用，以了解完整情况。