整体分数 — District 2

En-Bloc Score 洞察力根据 ShiokNest 跟踪的所有 3,400 多个公寓的定量整体概率得分进行排名 - 根据七个加权因素计算得出的 0-100 综合分数：场地面积和容积率利用率、剩余租约、单元数量、自上次交易以来的年龄、地区整体频率、GPR 提升潜力和开发年龄。属性显示在可排序的排名表中，其中包含分数、结论（高/中/低/极低概率）和关键影响因素。您可以按地区、细分市场 (CCR/RCR/OCR)、价格范围和判定等级进行筛选，以查找具有特定整体风险或机会概况的开发项目。单击任何开发项目都会打开包含影响因素详细信息的完整分数细分。

您可以在 ShiokNest 的见解选项卡下找到此见解。分数每月根据 ShiokNest 数据库预先计算，并随着新交易和租赁数据的添加而重新校准。整体得分是影响综合 ShiokNest 得分 的四个子得分之一，其他得分是步行能力、投资潜力和盈利能力。查看 ShiokNest Score Insight 以了解综合排名，或者当整体概率是您房产决策的主要考虑因素时使用此页面。

整体重建为新加坡个人业主带来了一些最大的单笔交易意外之财，也为那些为开发项目支付溢价但随后收到主动集体出售并被迫以低于预期的收益退出的买家带来了一些最痛苦的惊喜。 2007 年的 Farrer Court 整体建筑（13.39 亿美元，每单位约 150 万美元）和 2017 年的 Normanton Park 整体建筑（8.301 亿美元）代表了上行空间。其缺点是，以每平方英尺 200 至 300 美元的溢价购买开发项目，但其生活方式或位置却收到了集体出售报价，该报价以土地价格而不是重置成本来评估该地块，导致收益无法覆盖购买同等重置房产的成本。

整栋得分中最重要的信号是GPR 提升潜力因素 - 开发项目当前总容积率利用率与 URA 允许的最大 GPR 之间的比率总体规划。在划定为 2.8 倍 GPR 的土地上以 1.4 倍 GPR 建造的开发项目具有 2 倍的再开发潜力：开发商可以用大约 400 个单元替换现有的 200 个单元的开发项目。这种提升使得集体销售经济具有吸引力，并为土地投标价格设定了底线。在住宅需求旺盛的地区，GPR 提升较高的开发项目是概率最高的整体目标，并且该分数量化了数据库中每个开发项目的这一点。

剩余租约因素值得特别关注。剩余 40-60 年的租赁权开发处于“高概率”整体窗口期——足够短，以至于租赁衰减加速，业主面临越来越大的退出压力，但足够长，使得该地块仍然具有可行的开发价值。此类开发项目的业主如果没有将整体出售可能性纳入其退出计划，可能会收到集体出售通知，并需要不到 2 个月的时间做出决定。该分数可帮助老化租赁权的当前所有者了解集体出售方式的可能性，并做出相应的计划 - 要么准备投票赞成并提前寻找替代住房，要么准备在地块未以公平土地价值出售的情况下阻止低价值报价。

对于买家来说，整体分数是一种风险管理工具：高分数不应被视为纯粹的积极因素（这意味着开发项目可能会被接管，您将被迫退出）或纯粹的消极因素（您可能会收到高于您的预期的意外之财）购买价格）。这是一个需要主动监测的信号。该开发项目的评分在 18 个月内从 42 分上升至 67 分，反映出随着周边地区重新开发和租期缩短，GPR 提升不断改善，值得当前业主关注。将此洞察与3D 建筑地图结合起来，以直观地评估 GPR 背景，并与持有回报洞察结合起来，估算集体出售需要提供什么，才能代表原始购买价格的公平回报。