租赁衰减效应 — District 2

“租赁衰减”洞察根据剩余租赁期限（90 年以上、80-89 年、70-79 年、60-69 年、50-59 年、40-49 年和 40 年以下）细分的实际 URA 交易数据，追踪 99 年租赁房产的 PSF 折扣如何随着剩余租赁减少而增加。对于每个租赁范围，该图表显示了中位 PSF 相对于同一地区和同一房产类型的同等永久业权中位 PSF 的情况，因此 D15 中的 70-79 年租赁权是与 D15 中的永久业权房产进行比较，而不是与新加坡范围内的永久业权平均值进行比较。生成的折扣曲线显示市场参与者应用剩余租赁折扣的经验利率，该利率不同于（有时大于或小于）SLA 的理论租赁折扣表。

您可以在 ShiokNest 的见解选项卡下找到此见解。按地区和房产类型进行筛选，查看衰减曲线如何随位置变化 - D10（武吉知马）60 年租赁权的经验折扣与 D19 的折扣不同。该图表还显示了每个租赁区间折扣率的同比变化，使您可以监控随着整体市场情绪的变化，市场参与者在应用租赁折扣方面是否变得更加积极或不那么积极。此见解与权属趋势见解和租赁衰减计算器配合使用，可以对租赁减少的价值影响进行正向建模。

租赁衰退风险是新加坡房地产投资中最系统性被低估的风险。以当前市场价格计算，在剩余 60 年购买的 99 年租赁房产的价值约为同一地点同等永久业权房产的 80-85%，但当剩余 40 年时，该折扣将扩大到永久业权的约 50-60%，而当剩余 30 年时，折扣将低于 30%。这种折扣的复利性质意味着，购买 60 年期租赁权的买家认为自己可以获得比永久业权 15-20% 的折扣，实际上他们接受的折扣在​​其持有期内将大幅增长。租赁衰减图表使未来轨迹提前可见。

该图表最重要的见解是，经验市场折扣并不遵循平滑、可预测的曲线。相反，它有两个加速区。第一个发生在还剩 70 年左右，当时银行开始根据 MA​​S 抵押贷款指导方针对估值进行折扣——降低买家的 LTV，从而缩小合格买家群体并压缩价格。第二次发生在剩余 40 年左右，此时 SLA 租赁折扣表更加积极地生效，HDB 升级者（中型市场房产的最大买家群体）将失去公积金融资资格，除非剩余租约涵盖了 95 岁以下的最年轻买家。这些阈值效应在图表中可见，因为剩余租约 70 年和 40 年的折扣曲线出现扭结。

对于老化租赁的卖家，该图表回答了出售的紧迫性问题。一个建于 1990 年的 99 年租赁开发项目到 2026 年还剩 63 年——仍然高于第一个加速区。一个建于 1983 年的开发项目还有 56 年的寿命——接近第一个折扣加速阈值。计划在未来 5 至 10 年内出售的业主正在决定在出售时他们将处于 70 年剩余门槛的哪一侧。相对于超过阈值的出售，在所有权期间跨越 70 年阈值会增加约 5-8% 的额外 PSF 折扣 — 对于价值 100 万美元以上的房产来说，这是一笔相当大的金额。

对于买家来说，租赁衰减图表直接回答“与同等永久业权相比，我应该为该租赁权获得多少折扣？”如果市场目前对 60 年期租赁权的定价比永久业权低 18%，而长期经验平均值为 22%，则租赁权与其历史折扣相比相对昂贵——此时永久业权提供相对更好的价值。当折扣扩大到 25-28% 时（就像 2013 年后租赁情绪减弱时采取的降温措施一样），以相对于永久业权更大的折扣购买租赁权可以代表战术价值。将此与权属趋势洞察和租赁衰减计算器结合使用，对预期持有期内租赁减少的持有成本进行建模。