到岸价格趋势 — District 11

有地趋势洞察追踪新加坡有地住宅市场的中值 PSF 和交易量，涵盖联排别墅、半独立式住宅、独立式住宅（平房）和优质平房 (GCB)，涵盖所有 28 个有有地交易的规划区。主图表绘制了随时间变化的有地类型的 PSF 中值，因此您可以比较联排别墅价值与半独立式和独立式房屋价值的变化情况，以及独立式房屋（土地最密集的类别）的溢价是在扩大还是在压缩。辅助图表按类型显示年度交易量，提供每个细分市场的流动性概况。区域过滤将性能隔离到特定的有地飞地，例如 D10（武吉知马/荷兰）或 D19（实龙岗/后港）。

您可以在 ShiokNest 的“有地”部分的见解选项卡下找到此见解。数据来源于市建局的警告，涵盖自 2000 年以来的所有有地住宅交易，每月更新一次。此洞察与用于开发级有地数据的有地分析选项卡以及用于计算目标有地房产的基础土地组成部分的土地价值计算器配合使用。

新加坡的有地房产在房地产市场中占有独特的地位：它是外国人被明确限制购买的唯一资产类别（政府批准的圣淘沙湾除外），供应受到宪法限制（有地分区不能重新分区为高层建筑），并且土地组成部分（而不是建筑结构）是主要价值驱动因素。排屋首先不是一座房子，而是一座房子。这是一块土地的租赁，随着周围开发强度的增加，会产生转售溢价。有地趋势洞察力跟踪所有有地房产类型和地区的土地价值驱动的定价周期，为投资者和升级者提供数据来确定购买时间并了解各个细分市场的相对价值。

此图表上需要监控的最重要的趋势是独立式与露台的 PSF 溢价比率。在市场信心高峰时期（2007年、2011年、2022年），排屋的溢价急剧扩大——富有的买家不成比例地抬高了最溢价的有地住宅层。在调整期间（2013年至2019年、2020年），溢价压缩，因为独立流动性比阶梯流动性更快枯竭。在独立屋与排屋的差距接近历史最高值的时期评估半独立式住宅的投资者，隐含地押注于保费持续扩张——这种赌注在历史上在峰值价差的 2 至 3 年内就会逆转。

成交量图表对于理解为什么到岸价格会急剧而迅速下降至关重要。新加坡每年的落地交易量通常为 2,500-4,000 套，仅占当年 18,000-24,000 套非落地私人交易的一小部分。由于成交量如此之少，即使是适度的需求疲软（市场上富有的买家减少）也可能导致个别交易价格波动 8-15%，因为每笔交易都代表着更大的市场份额。依靠最近的一次可比交易对有地房产进行定价的投资者正在使用统计上不可靠的样本。成交量图表准确地显示了特定年份内特定地区的有地住宅市场有多薄弱。

对于评估是否从 HDB 或非有地公寓升级到有地住宅的房主来说，趋势数据回答了有地住宅相对于非有地住宅是否昂贵的关键问题。有地 PSF 历来比优质 CCR 公寓 PSF 有折扣，因为有地房产通常面积较大（2,000-8,000 平方英尺），买家支付的是土地费用，而不仅仅是建筑面积。当同一地区的有地住宅面积绝对值接近非有地住宅面积时，相对于所交付的空间而言，有地住宅的价值较低；当落地 PSF 明显低于非落地 PSF 时，土地溢价相对便宜。将此图表与市场细分洞察一起使用，可以同时比较到岸价格与非到岸价格趋势。