持有期回报 — District 2

控股回报洞察通过根据最初购买房产的年份对交易进行分层来分析新加坡私人住宅房产的已实现资本回报。对于每个购买年份组（例如，“2010 年购买的所有房产”），该图表显示了转售时的年化名义收益的分布（中位数、第 25 个百分位和第 75 个百分位），因此您不仅可以了解平均结果，还可以了解当年购买的房产的结果分布。横轴是购买年份（2000年至今），纵轴是年化名义收益。通过过滤器，您可以选择特定的地区或细分市场，以查看回报情况随位置的变化情况。

您可以在 ShiokNest 的见解选项卡下找到此见解。数据来源于匹配的 URA 购买和转售警告对 - 仅包含原始购买和后续转售均记录在数据库中的交易，确保回报基于实际往返交易而不是建模估计。该数据集不包括仍持有（尚未转售）的房产，这意味着最近购买年份（2022-2025）将几乎没有数据点，直到这些房产开始在二级市场上交易。此见解与用于开发级别分析的盈利能力评分以及用于净融资成本回报建模的现金流计算器配合使用。

从持有回报数据中最重要的洞察是购买时机对结果的影响有多大。 2009 年（全球金融危机后的低谷）购买并在 2012 年至 2020 年期间随时转售的房产，其年化名义回报率中位数为 8% 至 14%，无论以任何资产类别标准来看，都是非常出色的。在 2011 年高峰时购买并在 5 至 7 年后转售的房产，年化回报率为 0 至 2%，在考虑交易成本后仅略高于通货膨胀率。该图表使购买年份敏感性在整个历史周期中可见，因此您可以找到任何历史购买年份并了解买家实际收到的中位数。

回报分布（显示第 25 个和第 75 个百分位带）与中位数同样重要。购买年份的中值回报率为 5%，但第 25 个百分位为 -2%，这意味着该群体中大约 25% 的买家扣除成本后实际亏损。第 25 个百分位数为 3%、第 75 个百分位数为 9% 的购买年份具有紧密且持续正的回报分布——整个群体的表现相当不错。分布的宽度告诉您当年买家面临的结果变化有多大，这是衡量该时期整个市场风险而不是个人选择风险的指标。

对于当前买家来说，最有用的应用是校准 2024-2026 年进入群体的预期。考虑到当前的 PSF 水平、ABSD 和交易成本以及 2023 年后的冷却环境，2024 年买家需要市场提供多少年化回报才能实现最低可接受的回报？持有回报数据提供了历史背景：从非高峰购买年份衡量，新加坡私人住宅市场在每 5 年以上的持有期内都实现了正的名义回报。从购买高峰年（2011年、2013年）开始，5年期持有者名义上往往勉强收支平衡。该数据确定了当前的切入点（不是 2011 年式的峰值，但也不是 2009 年的低谷），有助于设定 5-10 年投资期限的现实回报预期。

地区过滤器揭示了持有回报的显着区域差异。 D9/D10/D11 CCR 地区表现出较高的回报波动性（25% 和 75% 之间的差距较大），但低谷购买年的回报中位数较高。 D19/D20/D21 OCR 地区表现出较低的回报波动性和更一致的适度回报。对于寻求稳定回报而不是潜在优异表现的风险规避投资者来说，OCR 持有回报状况历来提供更严格的分布，即使中位数比同等购买年份的 CCR 低 2-3 个百分点。与Tenure Trends Insight配对，了解同一地区内相同时期内 FH 与 99 年持有回报的比较情况。